房地产指数迎来反弹，投资机会来临了吗？

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房地产指数迎来反弹，投资机会来临了吗？

来源：早餐悦读时间：2023-06-05 19:19:32

最近关于房地产的争论比较多，包括这两天房地产指数明显上涨。有不少砖家鼓吹放水刺激房地产来拉动经济，还有人认为现在国家决策层正陷入到底要不要救房地产的两难境地。

我们知道，现在国内很多房地产企业已经ST了，其中不乏之前赫赫有名的上市企业，大量的房地产企业都在艰难求生。所以这些所谓专家认为，对此国家不会坐视不管，而只要着手救市，相应的经济就会被刺激起来，进而拉动整体的消费，一切都会皆大欢喜。

(相关资料图)

但事实真的是这样吗？

壹·救市的核心

首先我想跟大家说一个房地产的底层逻辑，这个逻辑其实比较简单通透。就是国家是否会放水刺激房地产有个重要的前置条件，即我国现在的房地产到底有没有泡沫。如果有泡沫，那无论如何都不应该去放水刺激房地产，这才是真正核心的问题。

从国家层面的各项表态来看，其实早已认定了我国当下房地产行业是有泡沫的，且泡沫成分比较大。从这几年国家对楼市的态度就能看出个大概。

我们可以简单回顾一下。在2022年全国商品房销售面积骤减之后，国家并没有出台像2008年和2015年那样大力度的救市措施。2008年一般公共预算支出约6.26万亿，其中有4万亿用于基建。2015年的棚户改造计划，改造套数超600万，并且棚改货币安置比例为60%。

而从今年来看，并没有类似的举措。两相对比之下不难看出国家的态度。今年无论是基建投入还是棚改去库存，力度都谈不上救市之举，顶多起到稳定楼市的效果。

再者说，国家如果真的想要救楼市，其实完全可以放开“三道红线”，让房企去银行贷款。而现在从国家的政策来看，压根没有这个打算。

此外，5月29日国家金融监管总局的讲话也明确表态了：稳妥化解存量风险，坚决遏制增量风险，牢牢守住不发生系统性风险的底线。

所以从我国的现状来看，去放水救房地产基本是不可能的，因为前置条件就不存在。当下我国房地产的泡沫成分依然较大，现阶段我们不会去放水刺激房地产，当然也不会主动去刺破房地产泡沫。

不去刺破房地产泡沫，主要原因就是事情还没发展到那一步，现在还有回旋的余地。当初2021年恒大暴雷，负债高达1.95万亿，在海外也引起非常高的关注，美国国务卿布林肯还暗示中国的房地产泡沫过高，整个行业都要爆了。到今年4月份，恒大地产未能清偿的到期债务还有2724.79亿元，以及逾期商票累计2459.87亿元，可见负债降低很多了。

像恒大如此这么大的雷，中国政府硬是把它处理成了“茶杯里的风暴”，可见国家压制房地产泡沫的决心和能力。当然这也足以彰显出国家的态度，时至今日我们的初心依然没有变，就是希望尽可能的稳定房地产，再通过我们生产效率的提升来积累更多的社会财富，用时间去逐步化解房地产领域的泡沫。

贰·博弈关键期

不仅如此，由于国际各方面博弈形势的影响，中美关系来到示缓阶段，但这个时间不会太长。所以短时间内，我们不去刺破房地产的泡沫，主要也是让经济回血。

从博弈规律来看，中美示缓结束之后，博弈大概率会更加激烈。到时候房地产的问题可能就顾不上了，所以从现在来看，稳定住房地产的发展态势才是重中之重，放水刺激和刺破泡沫显然都不合时宜。

我们知道，2008年金融危机之后，全球的央行便开展了一轮大放水，也是从那时候开始，无论是我们的楼市，还是美国的股市，都迎来了一轮又一轮的上涨行情，再叠加上汹涌的货币放水，泡沫成分也越积越多。

现在美国的泡沫主要积累在两个方面：一是资本市场的泡沫；二是房地产泡沫。而我们的泡沫主要集中在房地产，在这种情况下，我们如果继续放水推高房地产泡沫，无异于将自己推入险境。到时候如果美国再来一轮加息，一边给国内放水，一边在国际上紧缩，那我们金融攻击性布局就会出现缺口。所以现阶段对于我们来说，控制住房地产泡沫才是明智之策，放水救市显然不太可能。

而且现在美国的加息紧缩周期尚未结束，我们在金融领域面临的主要挑战就是美国的高利率对资金的虹吸作用。所以在这个节骨眼上，我们任何大规模的放水刺激，无异于割肉饲虎，给投机资金创造高位出逃的机会。

当然现在美国的相对霸权已经是摇摇欲坠，后期美元霸权被彻底打倒之后，我们或许可以反过来对房地产做一些全面的调整，甚至是出手整顿泡沫，但绝不是现在。

叁·房地产未来

虽然在房地产领域，我国部分地区发布了相关的利好政策，例如近日青岛调整了首付比例，优化了限购条件等等，但我认为其主要目的还是保交楼、保民生和化解地方金融风险，并非是拉动房价的上涨。在之前的文章中我也强调过，原来的房地产模式已经走不通了，未来我们走的一定是雄安的发展模式，让房地产重新回归到居住和利民的层面。

为什么这么说呢？大家可以想一下，如果我们重新开启刺激房地产的模式，那大量的产业资本就会涌入到房地产，包括现在部分经营已经很艰难的实体产业，会产生挤出效应，对中国的实体产业链来说，无异于釜底抽薪，所以国家不会允许这种情况发生。

当然，就算房地产领域没有泡沫，国家也不可能会鼓励房地产了，我们的保交楼等措施主要目的是维护购房人的权益，而非想把房地产的价格再拉起来。因为一旦房价被拉起来，顺势拉动的仅仅是建筑、水泥建材、装修家电等等，而这些对补强我们产业链的短板没有什么帮助。

现在的中国经济体量已经足够大，而且正在进行产业升级，如果靠这些传统产业来拉动经济的话，实际上是没有上升空间的。未来的经济增长点主要在数字经济和新能源，只有与先进生产力站在一起，吸引更多的资金配置到这方面来，我们发展的瓶颈才能打破。这方面内容未来会陆续与大家交流。

所以现在释放一定的利好消息，主要是为了适度提振房地产企业，不至于出现大面积的崩塌。而且当下中美在经济上层面有了缓和的可能性，等于是给了一个窗口期，但从后期情况来预测的话，不太可能再有更大的刺激政策出台。

在之前的文章中我也重点分析过，以房地产为载体拉动消费的时代已经结束，所以接下来拉动经济的重点，并不在房地产。在这里也提醒大家，近几年有投资房地产想法的朋友，一定要谨慎考虑才行。

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